Недвижимость
- Лена Эйдельман
- 13 янв. 2024 г.
- 3 мин. чтения
Обновлено: 17 февр.
Женя Маргулис
Адвокат-нотариус. Более 20 лет опыта в сфере купли продажи недвижимости в Израиле.Покупка недвижимости в Израиле: Юридические и Финансовые Аспекты
Покупка недвижимости в Израиле — это важный шаг, требующий всесторонней подготовки, особенно для иностранных покупателей и новых репатриантов. Наши адвокаты подготовили для вас основные этапы, которые помогут провести сделку максимально безопасно и выгодно.
1. Юридическая проверка объекта недвижимости
На первом этапе необходимо провести всестороннюю юридическую проверку объекта, чтобы убедиться в его правовой чистоте. Это включает:
Анализ выписки из реестра прав на недвижимость (טאבו) — проверка истории перехода прав собственности, наличия обременений и ограничений.
Подтверждение прав собственности продавца — верификация личности продавца и его прав на объект.
Выявление долговых обязательств — отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, налогов и ипотеки.
Проверка прав третьих лиц — включая наличие несовершеннолетних собственников или других лиц с правами на объект.
2. Техническое обследование недвижимости
Техническое состояние объекта — важная часть сделки, позволяющая оценить будущие расходы на ремонт и обслуживание:
Профессиональная проверка общего состояния — осмотр стен, полов, кровли и прочих элементов.
Оценка инженерных систем — водоснабжение, электропроводка, системы отопления.
Выявление скрытых дефектов — профессиональная инспекция может выявить проблемы, которые не видны на первый взгляд, но могут стать источником значительных расходов.
Оценка необходимости ремонтов — оценка объемов предстоящих работ помогает правильно спланировать бюджет.
3. Проверка документации и планировки
Важно убедиться, что фактическое состояние и документация объекта совпадают:
Соответствие планировки официальной документации — проверка разрешений и законности выполненных изменений.
Согласование изменений с муниципалитетом — это касается пристроек и перепланировок.
Соответствие градостроительным нормам — необходимо убедиться, что объект соответствует всем строительным стандартам и требованиям.
4. Финансовое планирование и оценка расходов
Финансовые аспекты покупки недвижимости в Израиле включают не только стоимость объекта, но и дополнительные обязательные расходы:
Налог на покупку (מס רכישה) — ставки варьируются: для первой квартиры до определенного порога ставка 0%, для остальных случаев прогрессивная шкала от 3.5% до 10%.
Комиссия за регистрацию объекта — регистрация в табу (~850 шекелей).
Услуги адвоката — стоимость составляет 0.8-1.5% от стоимости объекта.
Комиссия риелтора (если требуется) — около 2% + НДС.
Оценка недвижимости — затраты на профессиональную оценку от 1500 до 4500 шекелей.
5. Ипотечное кредитование и страхование
Если покупка осуществляется с привлечением ипотеки, необходимо учитывать следующие расходы:
Первоначальный взнос — обычно составляет 25% для первой квартиры.
Комиссия банка — около 0.25% от суммы кредита.
Регистрация залога — затраты на нотариальные услуги и регистрацию (~1000 шекелей).
Страхование жизни и имущества — обязательные условия при ипотечном кредитовании.
Читать дальше
Аналитический обзор рынка недвижимости в Израиле
Актуальная ситуация на рынке недвижимости в Израиле характеризуется рядом ключевых тенденций, важный учет которых необходим при планировании сделок купли-продажи, оформлении ипотечных кредитов или структурировании инвестиционных проектов. В рамках нашей юридической практики мы следим за изменениями в ценовой политике и законодательных нормах, чтобы обеспечить клиентам своевременное и профессиональное сопровождение на всех этапах операций с недвижимостью.
Основные тенденции и их влияние на правовые аспекты сделки:
Умеренный, но устойчивый рост цен на жилье:
По данным Центрального статистического бюро Израиля, в июле-августе 2024 года цены на квартиры выросли на 0,3%. Хотя это самый низкий квартальный показатель с ноября 2023 года, в годовом исчислении рост составил 3,2%. Для участников рынка данная динамика свидетельствует о необходимости тщательного планирования, грамотного подхода к определению стоимости объекта и корректировок в стратегии финансового и правового сопровождения сделки.
Региональная специфика:
Ценовые колебания в различных регионах страны существенно отличаются: Хайфа (+4,6%), юг Израиля (+4,3%), Иерусалим (+1,9%), северные районы (+1,0%) и Тель-Авив (+0,4%). Эти различия требуют детального изучения правовых аспектов, применимых к конкретной локации, учета локальных правил землепользования, особенностей налогообложения, а также возможных ограничений и разрешительных процедур.
Сокращение объема сделок при формальном росте:
Во втором квартале 2024 года было приобретено 23 556 квартир, что на 36,5% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года, но показатели по-прежнему остаются в нижней трети многолетней статистики. Это свидетельствует о сдержанном настроении участников рынка и необходимости более детальной правовой экспертизы договоров, правоустанавливающих документов и иных юридических нюансов, призванных защитить интересы клиента в условиях неоднозначной динамики.
Влияние повышения процентных ставок и доступности ипотеки:
Рост процентных ставок Банком Израиля повлек за собой удорожание кредитных продуктов, в том числе ипотечных займов. В результате спрос на жилье сокращается, а темпы роста цен замедляются. В таких условиях грамотное правовое сопровождение сделки, в том числе анализ кредитных договоров, оценка рисков изменения условий финансирования и обеспечение интересов клиента в переговорах с кредиторами, становится критически важным.
Поддержка клиентов в условиях изменяющегося рынка:
Наша адвокатская практика ориентирована на комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Мы внимательно следим за рыночными трендами, законодательными изменениями и судебной практикой, чтобы оперативно предлагать оптимальные решения. Обращаясь к нам, вы получаете квалифицированную правовую помощь, основанную на актуальной аналитике рынка и глубоком знании правовых реалий сектора недвижимости в Израиле.
Понимание этих тенденций поможет потенциальным покупателям принимать обоснованные решения при приобретении недвижимости в Израиле.
